■賃貸管理について
Q 管理委託契約は、中途解約できますか？
A 弊社にお任せ下さい。大抵の管理委託契約書には契約期間が記載されていますが、解約申入れ期間が記載されている場合は、そこ期間後には解約できます。中には、解約予告期間が記載されていない場合は、業務上に支障がない場合即時解約できます。
契約期間の拘束力を強めるために一定期間の解約が出来ないものや契約期間分の管理料を支払うことにより解約できるような契約がありますが、契約内容によっては違法な場合があります。委任や委託契約は、各当事者において、何時でも解除する事が出来る事に成っていますので、詳しくは、当社スタッフまでご相談ください。
Q 家賃管理会社の怠慢により、入居者が退室してしばらく経つのに清算業務や部屋のリフォームをしてもらえない。
A これは委託契約上、管理会社の善感注意義務に違反しているので、ある一定期間を持って契約を解除する事ができます。
Q 家賃管理費・建物管理費が他と比べると高いので、値下げ交渉したら契約書に記載してあるので次の更新日まで値段を変更できないと言われました。
A 経済情勢の変化や契約内容が著しく不当と認められるときは、管理会社と協議の上変更する事が出来ます。
Q 『長期の空室の部屋があるので何とか契約を決めてほしい』と管理会社に話したら、賃料が高いので決まらないのでしょうが無いです。『賃料を下げてもらえますか？』と言われました。
A 一概には言えませんが、経済情勢によりなかなか入居者の集客が見込めない場合がありますが、問題な事は、管理会社が本当に集客活動を行っていたかですね。また、オーナー様に状況報告を随時伝えていたかによります。通常は管理会社に任せているオーナー様がほとんどで知らないうちに空室期間だけが過ぎてしまうケースが多いのが現状です。その原因は、担当制の管理があると思われます。当社では、同様の管理体制をしておりますが、定期的に担当者を変更する事によりその様な人為的なミスを無くす事に徹底しておりますので、情況に応じた対応をしております。
一旦値下げをした場合なかなか賃料を元に戻せないのが現状ですので、簡単に賃料の削減はご提案を致しません。入居者のニーズに合った改善策をとることで解決する事も多々あります。
Q 家賃管理は必要ですか？簡単そうだから自分でも出来るんではないかな？
A オーナー様でも出来ます。入居者様のアフターサービスや契約作成業務にかけているオーナー様には問題なく家賃管理委託をされないでもよろしいと思われます。しかし、当社のご提案しているのは、毎月の家賃の収支確認主に家賃滞納者の催告業務・督促業務や入居者の退室の清算業務・お部屋のリフォーム・新入居者の募集業務など中でも最もトラブルの原因の一つにオーナー様と入居者様の修繕負担の割合負担などがあげられます。オーナー様と入居差様の間に立ち交渉しますので当事者間のトラブルや紛争を回避しております。また、日常のクレームや緊急事態への対応などの普段お忙しいオーナー様の代わりに当社にて行うことにより、より安定して賃貸管理運営のサポートをさせて頂いております。近年においては、法改正により賃貸借契約書の内容も変わっておりますので、オーナー様に不利にならない様常に新しい法改正にも対応しておりますので、ご安心ください。
Q 設備費用が高いのでもう少し安くならないですか？
A 設備状況を確認してからでないと確実な事は言えませんが大抵の設備関連ではお安くできると思います。設備には電気関連設備や水道関連の設備や火報関連設備など様々ですが、当社にて包括契約する事で経費の削減が見込めます。他の業者様では、単体での設備管理をしているケースが多いので、金額が高く成ります。当社は、自社で管理をしている分野や当社では管理できない専門分野においても管理物件全体で他社に包括契約する事により、オーナー様の物件もコストを削減する事が出来ます（スケールメリット）。
Q 管理委託契約は、中途解約できますか？
A 出来ます。委託契約中で現在賃貸募集している場合や契約が進行中の入居者様がおられる場合、特段の理由がない限りは解約することは出来ませんが、一定期間（当社では３ヶ月間後）にて解約できます。
■買う時
Q 駅などからの徒歩時間はどのような基準で決めているのでしょうか？
A 不動産広告規制として、８０ｍを１分として算出する様に定められています。８０ｍ未満でも１分とカウントします。
そのため、不動産のポータルサイトなどで徒歩○分以内と検索した場合、１ｍ違うだけでも検索から除外されてしまうものが出てくるため注意が必要です。
Q 坪数・帖数・㎡数と広さの単位が色々ありますが、どのくらいの広さなんでしょうか？
A 1坪＝2畳（帖）≒3.3平米という関係になります。
㎡数から坪数を出す場合、もしくは坪数から㎡数を出す場合は、㎡数×0.3025＝坪数の式を使います。
Q マイホームの購入を考えているのですが、どんな事を計画して注意していけばいいでしょうか？
A まずは、住みたい地域を決めます。
その際に、交通の利便、生活環境、発展性など、どれに重点を置くかを決めます。
希望エリアや環境が決まりましたら、次は資金計画です。借入金は無理なく返せる金額に設定します。
そして、ローンの借入先が決まったらその条件に合った物件を不動産屋さんやご自分で探していきます。
Q 間取り図の記号の意味はなんですか？
A L → リビング
D → ダイニング
K → キッチン
S → サービスルーム（窓がない又は３帖以下の部屋のため、納戸や押入として利用します）
P.S → パイプスペース
UB → ユニットバス
MB → メーターボックス
Q 頭金（自己資金）はどのくらい必要ですか？
A ケースにより異なりますが、中古マンションでの売買では手付金として１００万円～２００万円ほどが一般的に必要となり、また、ローンの申込にかかる費用や所有権の登記費用などの諸費用がかかりますので売買金額の１０～２０％程度ご用意されるのがいいでしょう。
■売る時
Q 家を売る場合、どのくらいお金がかかるんでしょうか？
A 通常の場合、下記のものがかかってきます。
1. 仲介手数料
2. 抵当権抹消費用
売却対象物件に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合は
その抹消登記をするために費用がかかります。
3. 契約印紙代
契約時に契約書に貼付します。売買金額により印紙の金額が違ってきます。
また売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。
Q 家を売る場合、必要な書類はありますか？
A 1. 権利証 所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。
2. 実印 共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
3. 印鑑証明書
4. 固定資産税の納税通知書
5. 住民票
6. 土地測量図面
7. 建築確認済証及び検査済証
8. 管理規約・使用細則
9. ローン返済
物件種別等により異なりますのでご注意ください。
Q 売却を依頼したら、必ず売らないといけないですか？
A あくまでも販売の依頼ですので、売却するかしないかはお客様の判断となります。
依頼したけれども都合で売却を中止するということも出来ます。
Q 査定価格で売出しをしなければいけませんか？
A 必ずしなければいけないという訳ではありませんので、そこはお客様の判断で最終的に価格を決定して頂くことができます。
ただし、あまりにも相場からかけはなれた価格を設定してしまうと売却出来ない・時間がかかるということにもなりますので注意が必要です。
Q 今の自宅を売りたいのですが、住みながら売却するということはできるんでしょうか？
A もちろん出来ます。ですが、お部屋の中を見ずに購入される方はほぼいませんので必ずお部屋の中を見て頂くためのご協力が必要となります。また、室内に物がある状態での内見と空室状態での内見とでは購入を検討されている方の印象は違ってきますので、空家状態での売却よりは時間がかかる可能性が高いと言えます。
Q 売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが？
A 売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。
